No momento de abertura de um novo negócio, há diversas responsabilidades a serem cumpridas. Entre as principais está a locação de uma sala comercial. Não apenas a escolha da localização ou da metragem do espaço é importante, mas, principalmente, a análise detalhada do contrato de aluguel.
É no contrato comercial que estarão as diretrizes e especificações sobre o que pode e o que não pode ser realizado na sala, além das normas sobre pagamentos e responsabilidades do locador e do locatário.
Com o mercado de locação comercial em crescimento no país e os valores de locação de salas e conjuntos comerciais registrando alta de 8,91% em 2025, a maior já observada pelo Índice FipeZAP desde o início da série histórica, em 2013, a análise correta do contrato torna-se ainda mais fundamental para evitar prejuízos financeiros, cláusulas abusivas e conflitos entre as partes.
Acompanhe no blog da Haacke os pontos que não devem passar despercebidos antes de assinar o contrato de aluguel. Confira!
Para que as salas comerciais podem ser alugadas?
Antes de analisar os pontos que não podem faltar no contrato de aluguel comercial, é necessário compreender para quais finalidades uma sala comercial pode ser locada. Entre os principais usos, estão:
- Escritórios de advocacia, contabilidade, arquitetura, engenharia e tecnologia;
- Consultórios médicos, odontológicos, psicológicos, estéticos, entre outras;
- Atividades administrativas e coworkings;
- Agências, startups e empresas de diversos segmentos;
- Salas de atendimento, cursos, treinamentos e mentorias;
- Representações comerciais e atendimento ao cliente.
É importante ressaltar que essas atividades não incluem moradia, apenas a prestação de serviços.
Quais pontos não podem faltar no contrato de locação de salas comerciais?
Para o bom uso do espaço e para evitar multas e conflitos entre proprietário e inquilino, é importante que o contrato deixe bem explícitos alguns pontos, como:
Uso do imóvel
Como explicado, as salas comerciais devem ter uso profissional e não podem envolver moradia. Assim, a atividade a ser exercida deve estar prevista no contrato, em conformidade com as normas do condomínio e da legislação municipal (zoneamento e alvará de funcionamento).
Em imóveis comerciais localizados em prédios com áreas comuns, o contrato deve especificar os espaços de uso exclusivo, as áreas compartilhadas e as responsabilidades de manutenção, limpeza, acesso e regras de convivência.
Descrição dos bens
A descrição do imóvel no contrato de locação comercial deve informar o endereço, se está mobiliado, quais móveis e equipamentos estão incluídos e o respectivo estado de conservação.
Descrição dos envolvidos
O contrato deve apresentar a identificação completa do proprietário, da imobiliária (quando houver) e do inquilino, incluindo nome ou razão social, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ e endereço.
Vigência e prazos do contrato
A vigência estabelece o período de validade da locação comercial. É essencial indicar as datas de início e término, as regras para prorrogação ou renovação, os prazos de aviso em caso de rescisão e os efeitos legais de contratos mais longos, como o direito à ação renovatória e a necessidade de anuência conjugal.
Valores, condições acordadas e critérios de reajuste
As condições de pagamento devem ser objetivas, indicando o meio de pagamento, a data de vencimento, possíveis carências, penalidades por atraso e a responsabilidade por encargos como água, luz, condomínio e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
Também é essencial definir o critério de reajuste do aluguel, especificando a periodicidade (geralmente anual), o índice de correção adotado, as condições para renegociação em cenários de instabilidade econômica e a possibilidade, ou não, de aplicação retroativa em caso de omissão.
Responsabilidades por reformas e reparos
O contrato de locação comercial deve definir as responsabilidades por reformas, reparos e melhorias no imóvel, prevendo a necessidade de autorização prévia, o direito, ou não, à indenização ou retenção e a distinção entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.
Como deve ser descrita a multa por rescisão antecipada do contrato?
É comum que a locação da sala comercial preveja penalidades por rescisão antecipada.
Para evitar surpresas, o contrato deve estabelecer o valor ou o percentual da multa, as situações em que ela não se aplica, como em caso de acordo entre as partes, e a eventual existência de cláusula de carência.
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