Quer financiar um imóvel? A gente te explica tudo o que você precisa saber sobre o assunto

O financiamento imobiliário é um dos temas que mais geram dúvidas entre compradores, especialmente os de primeira viagem, e pode ser decisivo no momento da compra.

Entender as etapas do financiamento, os tipos de crédito, as taxas de juros, os sistemas de amortização e os documentos exigidos é fundamental para fazer escolhas seguras e conscientes. 

Afinal, para quem quer investir em imóveis, dominar esse tema é estratégico, o financiamento permite ampliar a carteira imobiliária com planejamento e previsibilidade, sem comprometer todo o capital de uma só vez.

Etapas do financiamento imobiliário

O processo de financiamento imobiliário segue etapas bem definidas, que garantem segurança tanto para o comprador quanto para a instituição financeira. Confira cada uma delas:

1. Simulação: o primeiro passo é simular o financiamento, definindo o valor do imóvel, da entrada, do prazo e das parcelas. Essa etapa permite avaliar quanto cabe no orçamento e comparar propostas de diferentes bancos.
2. Análise de crédito: após a simulação, o banco avalia o perfil financeiro do comprador, considerando renda, histórico de crédito e capacidade de pagamento. Essa análise determina o valor máximo financiável e as condições do contrato.
3. Vistoria do imóvel: um engenheiro ou perito avalia o imóvel para garantir que o valor de mercado e as condições estruturais estejam adequados ao financiamento.
4. Análise de documentos: toda a documentação do comprador, vendedor e imóvel é analisada para garantir a regularidade da transação e evitar riscos jurídicos.
5. Assinatura do contrato: com todas as etapas anteriores aprovadas, ocorre a assinatura do contrato, que deve ser registrado em cartório para liberar os valores ao vendedor e concluir a operação.

Tipos de crédito disponíveis

O mercado oferece diversas modalidades de financiamento imobiliário, cada uma com características específicas. Entre as opções estão:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH): voltado para imóveis de até R$ 1,5 milhão, permite uso do FGTS e tem juros controlados, com financiamento de até 80% do valor do imóvel.
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): indicado para imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou para quem busca menos restrições. Oferece mais flexibilidade, mas pode ter juros mais altos e não permite uso do FGTS em todas as situações.
• Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela: programas habitacionais para famílias de baixa renda, com subsídios, juros reduzidos e prazos estendidos.
• Home Equity: crédito com garantia de imóvel já quitado, com taxas mais baixas e valores elevados, usado para compra, reforma ou investimento.
• Financiamento direto com construtora ou bancos: modalidades negociadas diretamente, com menos burocracia, mas geralmente com juros mais altos e prazos menores.
• Consórcio imobiliário: sem juros, mas com taxa administrativa, indicado para quem não tem pressa em adquirir o imóvel.
• Cooperativas de crédito: oferecem condições personalizadas e taxas geralmente mais baixas, mas exigem associação à cooperativa.

Taxas de juros do financiamento

As taxas de juros variam conforme a instituição financeira, o perfil do cliente e a modalidade escolhida. Em 2025, as taxas praticadas pelos principais bancos vão de 11,29% a 13,5% ao ano + TR (Taxa Referencial).

A Caixa Econômica Federal, por exemplo, oferece taxas a partir de 11,29% ao ano para clientes com relacionamento próximo ao banco. Programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, podem ter juros a partir de 4,5% ao ano para famílias de baixa renda.

Os juros também são influenciados pela Selic, perfil de crédito do cliente, valor do imóvel e relacionamento com a instituição financeira. Por isso, é fundamental comparar propostas e simular diferentes cenários antes de fechar o contrato.

Funcionamento do sistema de amortização

No financiamento imobiliário, a amortização é o pagamento gradual da dívida ao longo do tempo. Os dois sistemas mais comuns são:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo, pois a amortização do saldo devedor é constante e os juros incidem sobre um valor cada vez menor. O SAC resulta em menor valor total pago em juros.
• Tabela Price: as parcelas são fixas durante todo o contrato, mas a proporção de juros e amortização varia. No início, paga-se mais juros e menos amortização; ao final, a situação se inverte. O valor total pago em juros tende a ser maior que no SAC.

A escolha do sistema de amortização impacta diretamente no valor das parcelas e no custo total do financiamento.

Documentos exigidos na hora de financiar

A documentação é fundamental para a aprovação do financiamento e varia conforme o perfil do comprador, do imóvel e do vendedor, que pode ser uma imobiliária, construtora ou uma pessoa física. Os principais documentos são:

Para imóveis novos

• Matrícula do imóvel atualizada;
• Certidão de “Habite-se” (comprova que o imóvel está apto para ocupação, emitida pela prefeitura);
• Certidão Negativa de Ônus Reais (atesta que não há pendências ou restrições sobre o imóvel);
• Certidão Negativa de Débitos de IPTU;
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura;
• Certidão Negativa de Débitos Condominiais (para apartamentos ou imóveis em condomínio);
• Registro de propriedade atualizado.

Documentos do comprador (Pessoa Física)

• Documento de identidade (RG ou RNE);
• CPF;
• Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento, divórcio ou óbito);
• Comprovante de residência atualizado;
• Comprovante de renda (holerites, extratos bancários, declaração de imposto de renda, conforme o perfil profissional);
• Extrato do FGTS (caso utilize o saldo para a compra);
• Declaração de Imposto de Renda (quando aplicável).

Documentação da Imobiliária ou Construtora

Se a venda for realizada por pessoa jurídica, como uma imobiliária ou construtora, normalmente são exigidos:

• Contrato Social ou Estatuto Social da empresa;
• Certidão Negativa de Débito (CND) da empresa;
• Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais;
• Certificado de Regularidade do FGTS;
• RG e CPF dos representantes legais;
• Ata de eleição da diretoria (quando necessário).

A apresentação correta e organizada dos documentos agiliza o processo e reduz riscos de atrasos ou reprovação.

Importância do financiamento para investidores

Para investidores, o financiamento imobiliário é uma ferramenta estratégica. Ele permite adquirir novos imóveis sem comprometer todo o capital de uma só vez, potencializando a diversificação e o crescimento da carteira. 

O uso do crédito imobiliário possibilita alavancagem, ou seja, investir em ativos de maior valor e ampliar o retorno potencial sobre o capital próprio investido. Além disso, o financiamento oferece previsibilidade de custos e permite planejar a geração de renda passiva (como aluguel) ou a valorização patrimonial, sem descapitalizar o investidor. 

Avaliar cuidadosamente as taxas de juros, o sistema de amortização, o potencial de valorização do imóvel e o fluxo de caixa é essencial para garantir que o investimento seja financeiramente viável e seguro, como os empreendimentos idealizados pela Haacke, localizados em diferentes regiões do Mato Grosso, mas com uma característica em comum: todos estão em áreas em crescimento e com infraestrutura de ponta.

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