O reajuste do aluguel é um tema que gera dúvidas tanto para quem aluga quanto para quem oferece imóveis.
Com a renovação dos contratos, surge a pergunta: qual índice deve ser usado para atualizar o valor do aluguel?
Entender os principais indicadores econômicos aceitos no mercado é fundamental para garantir um reajuste justo e transparente.
Neste texto, explicaremos os índices mais comuns, suas características e como a legislação orienta essa prática.
Entenda o reajuste do aluguel: o que diz a lei
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite que o reajuste do aluguel seja feito anualmente, desde que esteja previsto no contrato de locação.
A norma não determina qual índice deve ser utilizado, mas estabelece que a base de cálculo precisa estar definida entre as partes. Ou seja, proprietário e inquilino podem negociar o índice mais adequado, no momento da assinatura ou renovação do contrato.
É importante destacar que o reajuste não é automático. Ele só pode ser aplicado com base na data de aniversário do contrato e conforme o índice previamente acordado.
Caso não haja cláusula específica sobre o reajuste, o valor do aluguel deve permanecer o mesmo até que as condições sejam renegociadas.
Nos últimos anos, a possibilidade de revisão contratual tem ganhado relevância, especialmente em períodos de alta inflação ou variações abruptas dos índices. Isso reforça a importância de uma negociação transparente e equilibrada entre as partes.
Os principais índices para reajuste de aluguel
IGP-M: o mais tradicional
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), foi por muitos anos o indicador mais utilizado para o reajuste de aluguéis no Brasil. Ele considera variações nos preços desde a produção até o consumidor final, incluindo custos com matérias-primas, energia e outros insumos.
No entanto, ele é bastante sensível à variação do dólar e de commodities, o que o torna mais volátil. Durante o período da pandemia, por exemplo, o índice chegou a acumular altas expressivas, gerando reajustes considerados excessivos por muitos inquilinos. Esse cenário impulsionou a busca por alternativas mais estáveis.
Suponha que o aluguel atual seja R$ 1.500 e o contrato vence em maio de 2025. O IGP-M acumulado nos últimos 12 meses até essa data é de 7,02%.
Para calcular o novo valor do aluguel, convertemos o percentual em decimal: 7,02% = 0,0702. Depois, multiplicamos o valor do aluguel pelo índice somado a 1:
R$ 1.500 × (1 + 0,0702) = R$ 1.500 × 1,0702 = R$ 1.605,30
Assim, o aluguel reajustado será de R$ 1.605,30 para os próximos 12 meses.
IPCA: cada vez mais adotado
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), é o índice oficial da inflação no Brasil. Ele mede a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias e reflete de forma mais direta o custo de vida.
Nos últimos anos, o IPCA tem sido cada vez mais adotado como base para o reajuste de aluguéis, por apresentar variações mais moderadas e alinhadas à realidade do consumidor. Embora não tenha sido criado com esse objetivo, ele é legalmente aceito, desde que pactuado pelas partes no contrato.
Imagine um aluguel de R$ 1.300 com reajuste baseado no IPCA acumulado de 5% no período. O cálculo é semelhante:
R$ 1.300 × (1 + 0,05) = R$ 1.300 × 1,05 = R$ 1.365,00
O valor reajustado será R$ 1.365,00.
Mas e se o índice for negativo?
Se o índice acumulado for negativo, como pode ocorrer com o IGP-M em certos períodos, o valor do aluguel pode ser reduzido, desde que previsto em contrato. Por exemplo, com um índice de -2%, o cálculo seria:
R$ 1.500 × (1 – 0,02) = R$ 1.500 × 0,98 = R$ 1.470,00
Ou seja, o aluguel cairia para R$ 1.470,00.
INPC: mais voltado para famílias de menor renda
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), também calculado pelo IBGE, é semelhante ao IPCA, mas com foco em famílias com renda mais baixa, de um a cinco salários mínimos.
Sua variação costuma ser ligeiramente inferior à do IPCA, sendo adotado em alguns contratos que visam preservar o poder de compra desse público.
Embora não seja tão comum quanto os outros dois, o INPC é uma opção legal válida, especialmente em contratos residenciais de menor valor. Como em todos os casos, sua aplicação deve estar descrita no contrato.
Negociação é sempre possível
Mesmo com a previsão contratual, o reajuste do aluguel pode ser negociado entre as partes.
Essa possibilidade ganha força em momentos de instabilidade econômica, inflação alta ou queda na demanda por imóveis. Nessas situações, locadores e locatários podem buscar acordos que garantam a continuidade do contrato sem comprometer a capacidade de pagamento.
A negociação também pode ocorrer quando o índice acordado apresenta variações atípicas. Por exemplo, se o IGP-M registrar alta muito acima da inflação real, é possível propor a substituição por outro índice ou aplicar um percentual reduzido, desde que haja concordância de ambos.
O mais importante é manter o diálogo aberto, sempre com base em dados atualizados e respaldo legal. A Lei do Inquilinato garante essa flexibilidade, permitindo soluções que atendam aos interesses de todos os envolvidos.
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