A compra de imóveis residenciais não é exclusividade de pessoas físicas. No Brasil, uma pessoa jurídica (PJ) como são as empresas, associações ou mesmo organizações religiosas, também podem adquirir patrimônio imobiliário, seja para uso próprio, investimento ou revenda, e sem grandes restrições legais.
Sejam entidades com fins lucrativos (empresariais) ou sem fins lucrativos, pessoas jurídicas têm participação decisiva no momento atual do mercado imobiliário brasileiro, que em 2024 viu as vendas de novos imóveis subirem 11,8% (186,5 mil unidades), o maior volume já registrado pela série histórica da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) desde 2014.
Confira a seguir quais são os benefícios e os cuidados que pessoas jurídicas precisam ter durante a compra de um imóvel residencial.
Quais os tipos de pessoas jurídicas no Brasil?
Enquanto uma pessoa física é todo ser humano, desde o nascimento até a morte, identificado por um número no Cadastro de Pessoa Física (CPF) e considerado um sujeito de direitos e deveres, uma pessoa jurídica é uma entidade criada pela lei, com personalidade jurídica própria, distinta da dos sócios ou fundadores, identificada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
Pessoas jurídicas estão divididas em dois grandes grupos, entre aqueles com fins lucrativos (empresariais) e aqueles sem fins lucrativos.
No primeiro grupo estão:
- Sociedade limitada (LTDA);
- Sociedade anônima (SA);
- Sociedade Limitada Unipessoal (SLU);
- Sociedade Simples.
Já no grupo de organizações sem fins lucrativo estão:
- Associação;
- Fundação;
- Organizações religiosas, partidos políticos, sindicatos, OSCIPs.
Informações importantes antes da compra de imóvel
Há algumas informações de extrema importância que os associados precisam verificar antes do fechamento do negócio imobiliário em nome da pessoa jurídica.
Em primeiro lugar, a empresa deve ter em seu objeto social (ou seja, na atividade descrita no contrato social ou estatuto) a possibilidade de adquirir e administrar bens imóveis.
Desse modo, mesmo que a atividade principal da empresa não seja a compra e venda ou administração de imóveis, ela pode adquirir patrimônio imobiliário como forma de investimento ou para uso próprio, na moradia de sócios, sede, alojar funcionários, entre outros.
Outros pontos importantes a serem ressaltados:
- O imóvel passa a integrar o patrimônio da empresa, sujeito às mesmas regras de registro (matrícula no cartório) e obrigações fiscais (ITBI, registro, etc.);
- Se a empresa quiser destinar o imóvel exclusivamente para moradia de um sócio ou funcionário, deve tomar cuidado para justificar isso contabilmente, evitando problemas fiscais ou questionamentos de confusão entre patrimônio pessoal e empresarial;
- Se a compra for para proteção patrimonial ou composição de holding, avaliar com advogado e contador qual formato societário é mais adequado.
Por que pessoas jurídicas compram imóveis?
Existem vários motivos estratégicos, patrimoniais e até tributários que levam pessoas jurídicas a comprar patrimônio imobiliário. Veja os principais:
Investimento patrimonial
Comprar imóveis costuma ser visto como uma forma de proteger e valorizar o patrimônio da empresa no longo prazo. O imóvel pode gerar renda por meio de aluguel ou vendido futuramente com lucro.
Uso próprio
Empresas de diferentes portes e segmentos compram imóveis para instalar sede, filiais ou até mesmo para uso temporário de diretores ou executivos em viagens ou transferências para lugares, garantindo a praticidade, conforto e até economia em relação a estadias prolongadas em hotéis.
Diversificação de ativos
Ao destinar parte do capital disponível para a aquisição de imóveis, a pessoa jurídica reduz sua dependência exclusiva das receitas operacionais e protege seu patrimônio contra oscilações de mercado que possam afetar diretamente sua atividade principal.
Planejamento sucessório e proteção patrimonial
A compra de imóveis por meio de pessoas jurídicas é uma estratégia cada vez mais utilizada para fins de planejamento sucessório e proteção do patrimônio.
Ao concentrar os bens imóveis no nome da empresa, a família ou grupo empresarial consegue administrar os ativos de forma mais organizada, eficiente e segura.
Essa estrutura permite que o patrimônio seja transferido de geração em geração com menos burocracia, reduzindo custos e prazos em processos de inventário.
Outro ponto favorável é a proteção patrimonial, pois bens pertencentes à pessoa jurídica ficam separados do patrimônio pessoal dos sócios, dificultando a execução por dívidas particulares e oferecendo maior segurança em caso de imprevistos.
Vantagens tributárias
Ao adquirir patrimônio imobiliário, pessoas jurídicas trazem ganhos expressivos do ponto de vista tributário, dependendo da atividade da empresa e do regime de tributação adotado.
Em muitos casos, há menos impostos a pagar sobre o lucro obtido com a venda ou sobre receitas de aluguel em comparação com a tributação incidente sobre uma pessoa física.
Formalização do contrato
Um ponto que costuma ser negligenciado, mas é fundamental para proteger a empresa juridicamente e fiscalmente, é a formalização de contratos específicos para o uso do imóvel por parte de terceiros, inclusive por sócios, familiares de sócios, diretores ou mesmo outra empresa do mesmo grupo.
Os tipos de contratos que devem ser formalizados são os seguintes:
Contrato de comodato (empréstimo gratuito)
Quando uma empresa adquire um imóvel e decide ceder seu uso de forma gratuita a um sócio, colaborador ou até a outra empresa do mesmo grupo, a forma mais segura de formalizar essa situação é por meio de um contrato de comodato.
Esse contrato funciona como um empréstimo de uso, onde a empresa continua sendo a proprietária do imóvel, mas autoriza que outra pessoa ou entidade utilize o bem sem qualquer contrapartida financeira.
É essencial que esse comodato seja formalizado por escrito, preferencialmente registrado em cartório ou, no mínimo, assinado por ambas as partes.
Desse modo, fica documentado claramente que se trata de um empréstimo gratuito e não de uma operação disfarçada para beneficiar sócios ou terceiros, o que evita interpretações de uso gratuito como distribuição disfarçada de lucros por parte da Receita Federal ou outros órgãos.
Contrato de locação
Ao ceder o uso do imóvel mediante pagamento de aluguel, é fundamental formalizar essa relação por meio de um contrato de locação devidamente registrado e assinado entre as partes.
Essa prática garante que o uso do imóvel seja tratado como uma operação comercial legítima, gerando receita para a pessoa jurídica e afastando qualquer suspeita de benefício pessoal aos sócios ou familiares.
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