Se você é proprietário de um imóvel e o coloca para locação, certamente já se perguntou: quando posso aplicar o reajuste de aluguel?
De fato, o valor não pode ser alterado de forma aleatória e nem a qualquer momento. Existe uma legislação que regulamenta esse processo e estabelece regras para essa alteração.
A principal norma que rege as locações urbanas no Brasil é a Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/1991), que disciplina a forma de reajuste e os limites dessa atualização. Antes dela, havia regras específicas sobre reajuste previstas na Lei nº 6.698/1979, hoje revogada.
Para ajudar você a entender a legislação e os procedimentos envolvidos no reajuste de aluguel, elaboramos este conteúdo completo com as informações essenciais para evitar erros. Confira!
O que é reajuste de aluguel?
Como o próprio nome já sugere, o reajuste de aluguel nada mais é do que a atualização do valor mensal pago pelo uso do imóvel, com o objetivo de repor as perdas de valor decorrentes da inflação ou de variações econômicas.
Sem esse mecanismo, o valor do aluguel pode ficar defasado em relação ao mercado e ao custo de vida ao longo do tempo. Na prática, esse processo faz com que a quantia paga pelo inquilino fique alinhada com o poder de compra da moeda, refletindo os índices pactuados no contrato de locação.
O reajuste de aluguel é uma prática prevista em lei nas locações urbanas e deve respeitar regras legais para garantir segurança jurídica tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Como acontece o reajuste de aluguel?
Um ponto fundamental, à luz da legislação, é que a alteração no valor só pode ocorrer se estiver prevista em contrato ou nos casos admitidos por lei. De modo geral, a periodicidade é anual, ou seja, a cada 12 meses de vigência do contrato de locação.
Sem essa previsão contratual, pode haver insegurança ou disputa entre as partes, pois não há reajuste automático além do que foi pactuado.
Para que o reajuste seja válido, o contrato deve deixar sinalizado:
- A periodicidade de reajuste (geralmente anual);
- O índice econômico que será utilizado para corrigir o valor;
- A forma de cálculo e a data em que o novo valor passará a vigorar.
Quando o reajuste de aluguel é feito?
Como vimos, a regra geral é que o reajuste de aluguel pode ser feito uma vez por ano, previsto em contrato, respeitando o intervalo mínimo de 12 meses após o último reajuste, segundo a Lei do Inquilinato.
Se o contrato teve início em janeiro, por exemplo, o reajuste deverá ocorrer sempre nesse mês, considerando o índice acumulado nos 12 meses anteriores.
A legislação atual não determina um índice obrigatório (IGP-M ou IPCA, por exemplo), mas exige que qualquer reajuste siga o que foi previamente acordado em contrato e não ultrapasse o que foi pactuado.
Como é feito o cálculo do reajuste?
O cálculo do reajuste é feito aplicando o percentual acumulado do índice pactuado sobre o valor do aluguel vigente no período anterior.
Esse cálculo precisa ser documentado e comunicado ao inquilino com antecedência, para que ele saiba exatamente como o novo valor foi obtido.
Exemplo:
- Aluguel atual: R$ 2.000
- Índice acumulado dos últimos 12 meses: 5%
- Novo valor do aluguel: R$ 2.000 + 5% = R$ 2.100
Qual é a diferença entre reajuste, renovação e revisão?
É comum que termos como reajuste, renovação e revisão sejam confundidos, mas eles têm significados distintos.
Reajuste
É a atualização anual do valor do aluguel com base no índice pactuado em contrato, para acompanhar a inflação ou outro indicador estabelecido.
Renovação
Refere-se à prorrogação ou continuação do contrato de locação após o término do prazo inicial (por exemplo, após 30 meses), podendo ser acompanhada de negociação de valores e condições, inclusive do valor do aluguel.
Revisão
É a reavaliação do valor do aluguel em razão de mudanças significativas no mercado imobiliário. A revisão pode ser feita judicialmente quando há defasagem importante entre o valor contratado e o valor de mercado, mesmo que não esteja vinculada à periodicidade anual dos reajustes.
Quais são os índices usados no reajuste de aluguel?
A atualização do valor do aluguel é feita com base em um índice de correção econômica pactuado entre as partes no contrato.
Lembre-se de que a escolha do índice deve estar expressamente prevista no contrato. O proprietário ou a imobiliária não podem aplicar um diferente daquele acordado entre as partes.
Os índices mais comuns são:
IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
Tradicionalmente muito utilizado em contratos de locação, oIGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV)e reflete variações de preços em vários setores da economia.
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Também calculado pela FGV, esse índice representa a variação dos preços de bens e serviços consumidos pela população em geral.
IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA é considerado a inflação oficial do país e mede a variação média de preços de bens e serviços.
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Como negociar o reajuste de aluguel?
Pode haver negociação para evitar conflitos e assegurar uma relação mais equilibrada entre as partes, além de reduzir o risco de desocupação do imóvel. Mesmo com as regras legais, proprietário e inquilino podem negociar:
- A aplicação de um percentual menor do que o índice;
- A adoção de outro índice mais adequado;
- Modalidades de reajuste diferenciadas em momentos de instabilidade econômica.
E o inquilino pode se recusar a pagar o reajuste?
Na verdade, o inquilino só pode questionar ou recusar o pagamento do reajuste se:
- O reajuste foi aplicado antes de 12 meses de contrato;
- O índice utilizado é diferente do que está previsto em contrato;
- O cálculo não estiver de acordo com o que foi pactuado.
Se o reajuste estiver conforme o contrato e respeitar o prazo mínimo de 12 meses, a recusa pode configurar inadimplência.
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